Курсовая работа на тему «Методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости»

Введение
Глава 1. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
1.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
1.2. Полная восстановительная стоимость строений
1.3. Оценка общего накопленного износа
Глава 2. Расчет стоимости здания детского сада с земельным участком на 100 мест
2.1. Описание единого объекта оценки
2.2. Определение рыночной стоимости
2.3. Определение накопленного износа
Заключение
Список использованных источников

Введение

В теории оценки имущества известны три основных классических подхода, которые базируются на трех различных способах определения стоимости имущества. Такими подходами являются: затратный подход, рыночный и доходный подходы. Рассмотрим один из этих трех подходов к оценке имущества, а именно затратный подход.

Затратный подход – подход, основанный на количественном анализе затрат на создание объекта, определении и учете износа оцениваемого объекта.

Например, лицо, которое хочет приобрести здание, решая вопрос о возможной стоимости такой покупки, может исходить из информации о стоимости строительства такого же объекта (здания с теми же параметрами) вместе с приобретением соответствующего права на земельный участок.

При этом покупатель будет учитывать:

С одной стороны, необходимое время на возведение аналогичного объекта и необходимые материалы (включая необходимый труд).

С другой – тот факт, что вновь возведенный объект не будет иметь износа по сравнению с построенным ранее.

Для применения затратного метода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, сроках реализации проекта и количественной оценке износа, о стоимости прав на земельные участки.

Сферой применения затратного подхода к оценке являются, прежде всего, объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не имеющие обращения (или имеющие ограничения на обращение) на рынке. Таковыми, например, являются школы, детские сады, больницы, поликлиники, тюрьмы, суды, стадионы и т. п.

Использование затратного подхода необходимо также в следующих случаях: при технико-экономическом анализе нового строительства; при определении наилучшего использования земельного участка; при реконструкции; при оценке объектов специального назначения; при страховании; при определении базы налогообложения имущества.

Затратный подход труднореализуем, например, для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для имущества, в частности зданий, с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

В некоторых случаях оценка стоимости, полученная методами затратного подхода, может служить приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости объекта. Однако могут возникнуть ситуации, когда оценка стоимости, рассчитанная на основе затратного подхода, никак не может быть соотнесена с рыночной стоимостью. Например, гостиница, построенная в тундре, по сметной документации может стоить немного больше, чем особняк в центре Екатеринбурга, который, тем не менее, будет весьма высоко котироваться на рынке, на особняк найдутся десятки и сотни покупателей, в то время как найти и одного покупателя на гостиницу не удастся. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом — является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Цель курсовой работы – изучить методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость типового здания детского сада с земельным участком на 100 мест. 

Глава 1.  Затратный подход к оценке стоимости недвижимости 

1.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 

Затратный подход — к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход — содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается: все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, является:

• определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
• определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа;
• определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
• определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
• определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход — имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания.

Затратный подход — используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства — является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход — целесообразно использовать, если здание старое либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход — сложно использовать для оценки предпринимательской прибыли, если полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес­тирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного пере­строенного здания.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Затратный подход — не обеспечит необходимой надежности резуль­тата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. .

Затратный подход — дает результат стоимости объекта недвижимо­сти с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недви­жимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные иму­щественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные рас­ходы, возникающие при простое помещений.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обсле­дования района, участков и строений, а также сбора необходимой ин­формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимо­сти затратным подходом:

1. Этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенно­го с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Этап. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зда­ний на дату оценки.

3. Этап. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью, и расчетной величиной обще­го накопленного износа.

7. Этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стои­мости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Этап. Корректировка стоимости объекта недвижимости:

• на стоимость элементов движимого имущества, прикреплен­ных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
• на стоимость безусловного права собственности относитель­но оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

1.2. Полная восстановительная стоимость строений

В теоретическом плане под полной восстановительной стои­мостью строений понимается смета затрат, включающая стоимость на возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, когда строение включает устарев­шие строительные материалы, технологию или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания мо­гут не соответствовать действующим строительным нормам и прави­лам (СНиП). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем слу­чае оценщик может получить смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой вели­чине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оцен­ки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко обосновать в отчете во избежа­ние неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строи­тельство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизай­на; проекта, качества работ и т. д.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, посколь­ку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, так как здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специаль­ных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедить­ся в надежности используемых источников.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строитель­ство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объек­том, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оцен­ки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая, очевидно, более доступна и достоверна. Вместе с тем стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционально­го, физического и внешнего старения no-прежнему необходимо опре­делять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью про­ведения оценки недвижимости.

Классификация строительных затрат. Полная восстановитель­ная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные за­траты, а также предпринимательский доход.

Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непо­средственно связанные со строительством физических строений (на­пример, расходы по контракту), называют прямыми затратами.

Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству строений (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенны­ми затратами. К ним также относят другие виды затрат, например опла­ту специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства, текущие расходы, например комиссионный сбор за аренду, продажу и маркетинговые расходы.

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграж­дение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализи­руют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая со­ответствует разнице между полными затратами на строительство и ры­ночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Прямые строительные затраты. К прямым строительным затра­там относят полную сметную стоимость строительно-монтажных ра­бот, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строи­тельных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расхо­ды, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, уста­навливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-мон­тажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строитель­ной организации оценщик должен учитывать отдельные обстоятель­ства.

Если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции.

Объем затрат напрямую зависит от качества материалов и ра­бот, поэтому необходимо провести их идентификацию на оценива­емом здании.

Уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагруз­кой, завышает цену, то подрядчики, испытывающие недостаток зака­зов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Уровень накладных расходов зависит от производственной мощ­ности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание над­зора за качеством работ и др.

Косвенные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

• проектно-изыскательские работы;
• оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
• расходы на финансирование за счет кредита;
• страхование всех рисков;
• налоговые платежи в течение строительства;
• расходы на освоение;
• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за про­дажу, передачу прав собственности;
• административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать ряд моментов.

Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, то могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые и административные и другие расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения.

Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в про­центах от прямых затрат.

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижи­мости и должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания, которая представляет собой сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсиру­ющей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собствен­ника.

Предпринимательский доход — (фактически реализованный) опре­деляют как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь в виду, что в не­которых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предприниматель­ского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижи­мости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз­граничивает понятия предпринимательского стимула и предпринима­тельского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строи­тельных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной орга­низацией. В состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, входят инвес­тор, заказчик и подрядчик.

Инвестор — это участник инвестиционного проекта, вкладыва­ющий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано, в виде после­дующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик — это посредник между инвестором и другими участни­ками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказ­чик выполняет координирующие и контролирующие функции.

Подрядчик — это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.

Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой ком­пенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее ру­ководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее на­кладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение пред­принимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпри­нимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столк­нуться с рядом проблем:

Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.

Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, то некоторые специалисты соот­носят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, тре­бует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изме­нением рынка.

В-третьих, предпринимательская прибыль в некоторых случа­ях может включаться в строительные затраты, поэтому если оцен­щик не проанализирует информацию, то данный фактор будет уч­тен дважды.

Расчет предпринимательского дохода. Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, вхо­дящих в состав объекта недвижимости.

Обычно для расчета предпри­нимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с анало­гичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости.

Так, в качестве базы для расчета могут вы­ступать:

• прямые затраты;
• сумма прямых и косвенных затрат;
• общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
• стоимость завершенного проекта.

Индексирование затрат. В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показа­телей затрат в текущие показатели. Справочники устанавливают ба­зовый год и региональный коэффициент для конкретных строитель­ных компонентов.

Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипич­ными для данного периода времени, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что «используются на фактическую дату оцен­ки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы за­трат, этот способ не является надежной альтернативой методам расче­та затрат, представленным ниже.

Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся сле­дующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себе­стоимости и метод количественной оценки. Метод количественной оценки позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат труда, материалов и оборудования, которые использова­ны в оцениваемой недвижимости. Методы сравнения удельных затрат и разделения себестоимости дают менее подробную структуру затрат, но они служат основой расчета затрат для многих оценочных заданий.

Оценка полной восстановительной стоимости базируется на осо­бенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены спецификой строительной продукции.

Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационнарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствиями данной особенности являются сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции (в среднем крупные объекты создаются от 3 до 5 лет). Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:

• инвесторов;
• подрядчиков;
• проектировщиков;
• поставщиков строительных материалов и оборудования;
• банков;
• посредников и пр.

Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников, которые представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Рассмотренная выше специфика продукции капитального строительства проявляется в особенностях ценообразования в строительстве:

1. Структура цены.

2. Индивидуальный характер ценообразования.

3. Включение в цену:

• предпринимательского дохода;
• затрат на непредвиденные расходы;
• затрат на временные и нетитульные сооружения.

4. Влияние на цену доли местных доли местных материалов, ЕРЕР.

5. Вид цены на строительные материалы (франко-приобъектный склад);

6. Виды цены:

• расчетная цена (на стадии ТЭО строительства);
• сметная цена (на стадии проектирования);
• договорная цена (на стадии переговоров).

7. Виды строительных смет:

• сводный сметный расчет стоимости строительства;
• объектная смета;
• локальная смета.

Сметная стоимость строительства – это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом.

На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства включает:

• проект и рабочую документацию (РД);
• действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
• отдельные, относящиеся к соответствующей стройке. Решения центральных и других органов государственного управления.

Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

• строительные работы;
• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
• прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:

• подготовка территории строительства;
• основные объекты строительства;
• объекты подсобного и обслуживающего назначения;
• объекты транспортного хозяйства и связи;
• объекты энергетического хозяйства;
• наружные сети и сооружения;
• благоустройство территории строительства;
• временные здания и сооружения;
• прочие работы и затраты;
• содержание дирекции (технический надзор);
• подготовка эксплуатационных кадров;
• проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП). Эти нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ, и их стоимость.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки по компонентам;
• метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. В данном случае рассмотрим подробнее метод сравнительной единицы.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Заказать курсовую

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т. д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости».

Для расчета используется следующая формула:

C_н = C_е.с. * S_о * K₁ * K₂ * K₃ * K₄ * K₅, где

• C_н – стоимость оцениваемого объекта;
• C_е.с. – стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату;
• S_о – количество единиц измерения (площадь или объем оцениваемого объекта);
• K₁ – коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;
• K₂ – коэффициент корректировки на местоположение объекта;
• K₃ – коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
• K₄ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
• K₅ – коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Информационной базой для проведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание К^о – ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен за здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

1.3. Оценка общего накопленного износа

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• физический износ;
• функциональное старение;
• внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика – идентифицировать восприятие рынком стоимостного влияния амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно ранок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — представляет собой потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды; таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зда­ний оценщик должен использовать одну и ту же основу.

Стоимость воспроизводства здания — это стоимость воссоздания точной копии оцениваемого здания по таким параметрам, как проект, строительные материалы и технология.

Стоимость замещения зда­ния — это стоимость воссоздания здания, сопоставимая с оцениваемым объектом полезности. В таком случае используется строительный про­ект, материалы и технологии, которые в настоящее время доминируют на строительном рынке. Совершенно очевидно, что стоимость заме­щения будет содержать больше элементов, подлежащих функциональ­ному старению, чем воспроизводственная стоимость, что потребует соответствующей корректировки.

Следует подчеркнуть существующее различие между термином «амортизация», использующимся в бухгалтерском учете, и «износ», применяющимся в оценочной деятельности. В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения первона­чальной или восстановительной стоимости основных средств в тече­ние всего срока их полезного использования.

В отличие от амортизации, использующейся в оценке и опреде­ляющейся с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амор­тизация подчиняется действующим способам и нормам начисления.

В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком- эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конст­руктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксп­луатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока эксп­луатации здание или его компонент должны потерять всю. свою стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используется для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

При расчете общего износа оценщики используют следующие понятия.

Срок экономической службы — это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от по­стройки до того момента, когда строение перестанет вносить эконо­мический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономи­ческой службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыноч­ной стоимости.

Срок экономической службы формируется под влиянием ряда факторов:

• физических – темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;
• функциональных – темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
• внешних или экономических – краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненных цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует под­черкнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточ­но длительный срок службы, существенно превышающий срок полез­ной службы всего здания.

Элементы здания можно поделить на два типа:

К первому — при­числяют так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др.

Второй вид — включает короткоживущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, напри­мер кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др. Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточ­ный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффек­тивный вид использования объекта не изменяется, то остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономи­ческой службы, но иногда может совпадать с ним.

Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщи­ком период времени от фактического возраста здания до конца его об­щего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.

Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента вво­да здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения дей­ствительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физи­ческого износа долго- и короткоживущих компонентов здания.

Действительный возраст — это возраст, соответствующий фак­тическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогич­ные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они мо­гут получить различный оценочный износ.

Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы. Раз­ница между общим сроком экономической службы и действитель­ным возрастом здания дает остаточный срок экономической служ­бы. Данная взаимосвязь позволяет использовать информацию по аналогичным зданиям для оценки каждого из вышеперечислен­ных понятий.

Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество зда­ния. Основной целью идентификации износа является выявление ви­дов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.

Существующие методы, расчета износа можно применять для ре­шения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода рас­чета износа:

• метод рыночной выборки;
• метод срока службы;
• метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определе­ния общей суммы износа, метод разбивки используют для распреде­ления известной суммы общего износа между физическим, функцио­нальным и внешним старением. Более подробно остановимся на методе срока службы.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестиционного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

1. Этап.Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
2. Этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания ти­пичный уровень обслуживания.
3. Этап.Расчет соотношения действительного (фактического) воз­раста и общего срока экономической службы, которое является пре­дельной нормой износа строений.
4. Этап.Определение суммы общего износа зданий путем умно­жения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
5. Этап.Расчет остаточной стоимости зданий как скорректирован­ной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимо­сти зданий.

Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того, чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недви­жимости.

Возраст здания соответствует периоду времени от ввода его в эксп­луатацию до даты оценки. Базой фактического возраста являются хро­нологические даты; действительный возраст опирается на мнение оцен­щика и анализ рыночной ситуации. Действительный возраст здания может отклоняться от его фактического возраста как в большую, так и в меньшую сторону. Действительный возраст может быть меньше фак­тического, если здание было качественно построено, проектно-изыскательские работы были проведены надлежащим образом, впоследствии имело высокий уровень эксплуатации либо было соответствующим об­разом модернизировано. Плохое эксплуатационное обслуживание, до­пущенные просчеты в ходе строительства могут привести к тому, что действительный возраст здания будет больше фактического. В методе срока службы важным моментом оценки действительного возраста зда­ния является определение его фактического возраста.

Например, складское помещение, построенное 18 лет назад, в те­чение прошедшего времени подвергалось косметическому ремонту, но не было модернизировано, т. е. не осуществлялась замена таких элементов, как крыша, отопительная система и др. Незначительный объем проведенных ремонтных работ не является основанием для сни­жения действительного возраста, поэтому он составит 18 лет. Если на том же объекте в дополнение к ремонту были заменены крыша и систе­ма отопления, то действительный возраст здания, скорее всего, будет меньше 18 лет. Если оценщик в ходе осмотра выявит, что здание не подвергалось текущему и капитальному ремонту и при этом отопле­ние неисправно, что отрицательно влияет на коэффициент загрузки помещений, то действительный возраст может превысить 18 лет.

Факторы экономического срока службы. Срок экономической службы здания определяется временем, в течение которого здание увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок зависит от таких факторов, как качество проектно-изыскательских и строительных работ, фактическая замена и состояние короткоживущих элементов, а также местоположение и рыночная конъюнктура.

Влияние рыночной среды на срок экономической службы здания должно учитываться оценщиком при расчете амортизации. Общий срок экономической службы может быть получен на основе анализа рыночной конъюнктуры конкретного региона и процедуры сноса объектов или их кардинальной реконструкции в целях обеспечения наиболее эффективного использования, который осуществляется, если у здания исчерпан срок экономической службы.

Метод рыночной выборки можно косвенно использовать для рас­чета общего срока экономической, службы объекта на дату оценки, ко­торый будет представлять обратную величину среднегодовой нормы износа. Например, годовая норма износа сходного с оцениваемым объекта составляет 2,5 %. В результате для данной сделки на дату оцен­ки общий срок экономической службы составит 40 лет (1 : 2,5 % = 40). Полученный результат действителен только на дату оценки, так как рассчитан исходя из существующей на рынке ситуации.

Метод срока службы отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различным видам износа.

Ограничения по применению данного метода сводятся к следующему:

Во-первых, данный метод исходит из предположения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат капитала в течение сро­ка экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному поло­жению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с го­дами меняться.

Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сум­му износа на ее составляющие.

Невозможность выделить влияние раз­личных факторов на снижение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных райо­нах и отличаются по уровню и видам износа. Кроме того, данный метод не учитывает степень износа долго- и короткоживущих элементов. То есть в нашем примере 50 %-ный износ распространяется и на стены, и на пере­крытия, и на ковровые покрытия, хотя фактически стены могут быть из­ношены на 50 %, а ковровые покрытия могут быть абсолютно новыми.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

И последнее, общий срок экономической службы аналогичных зда­ний охватывает и прошедший к моменту оценки период, и будущее вре­мя функционирования здания. Составление прогноза требует от оцен­щика сложного анализа, поэтому обоснованно рассчитать общий экономический срок службы здания достаточно сложно.

Обычно стоимость восстановления каких-либо функционально или физически изношенных элементов может быть достоверно опре­делена. Влияние стоимости таких элементов учитывается до примене­ния соотношения «возраст — срок», что позволяет использовать более короткий срок действительного возраста и(или) более длительный срок экономической службы при расчете отношения «возраст — срок». Дан­ная процедура отражает типичные предпочтения покупателей в про­цессе принятия инвестиционных решений.

Аналогичным образом проводится корректировка метода срока службы при выявлении различий на внешний износ между оценивае­мым и отобранными сходными объектами. Рассмотрим пример, в ко­тором у оцениваемого объекта недвижимости выявлено внешнее ста­рение, а отобранные продажи схожих объектов его не имели.

В таком случае оценщик должен:

• определить методом рыночной выборки общий срок экономической жизни;
• рассчитать износ, не включающий внешнее старение, методом срока службы;
• определить внешнее старение методом разбивки;
• рассчитать суммарный износ.

Глава 2. Расчет стоимости здания детского сада с земельным участком на 100 мест

2.1. Описание единого объекта оценки

Таблица 2. Общая информация

Таблица 3. Земельный участок

Из интервью с представителями Министерства имущественных и земельных отношений Свердловской области Оценщику стало известно, что предполагается передача земельного участка исполнительным органам государственной власти Свердловской области на праве безвозмездного срочного пользования.

Здания и сооружения

Таблица 4. Административное здание. Литер А.

Таблица 5. Сарай. Литер Б.

Таблица 6. Беседки.

Таблица 7. Ворота.

Таблица 8. Забор. Литер II.

Таблица 9. Мощение. Литер I.

Часть объектов, технические характеристики которых не указаны в техническом паспорте, описана согласно плану усадебного участка технического паспорта или измерениям, произведенными нами условно в курсовой работе на месте нахождения объекта.

Определение оцениваемых прав

Оцениваемое имущество стоит на балансе ООО «Екатеринбург-детям».

Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2.2. Определение рыночной стоимости

Оценка затратным подходом

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Оценка стоимости земельного участка

Согласно п. 1 ст. 24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год.

2. Из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора.

3. Из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела.

4. Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Владелец права безвозмездного срочного пользования на земельный участок не имеет права распоряжаться им (ст. 264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст. 209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости расположенных на земельном участке (т. е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст. 271 ГК РФ).

Поскольку земельный участок, на котором расположены оцениваемые улучшения, принадлежит Муниципальному образованию «г. Екатеринбург» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости передаваемых в собственность Свердловской области для расчета арендных платежей за их использование, Оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Для расчета стоимости нового строительства нами был выбран метод определения стоимости строительства с использованием УПВС.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах базисного периода.

Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1м² фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытий, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³ здания по сборнику с учетом капитального и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Подробный порядок применения сборников УПВС для оценки восстановительной стоимости (стоимости строительства) описывается в самих сборниках.

Полученная в результате величина представляет собой восстановительную стоимость оцениваемого объекта на соответствующий базисный период.

Для ее приведения к восстановительной стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую последовательность операций:

• перейти путем индексации от цен базисного периода к ценам на 01.01.84 г.;
• перейти путем индексации от цен на 01.01.84 г. к ценам на дату оценки.

Изложенную последовательность можно представить в виде формулы:

ПВС = С_УПВС x Vзд x I₁ х Iтер х I₂ х П, где

• ПВС – полная восстановительная стоимость на дату оценки;
• С_УПВС – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года определяется по соответствующему сборнику УПВС;
• Vзд – строительный объем объекта недвижимости, м³, м², п.м.;
• I₁ – индекс изменения стоимости строительства за период с 1969 по 1984 года.;
• Iтер – поправочный территориальный коэффициент для Свердловской области;
• I₂  — индекс изменения стоимости строительства с 1984 года на дату оценки с НДС;
• П — коэффициент, учитывающий прибыль инвестора.

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя — затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

Прибыль инвестора может варьироваться в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в пособии, она принималась равной 30 %. В примерах, помещенных в книге Е. И. Тарасевича, прибыль инвестора равна 15 % — 20 %.

Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.

На свердловском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже активно развивается. В Екатеринбурге насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35 % затрат на строительство. Нами в расчетах использовалась норма прибыли в 35 % как наиболее типичная в настоящих условиях. 

2.3. Определение накопленного износа 

Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников»

Метод экономического возраста

Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

, где:

• И накопл. — накопленный износ;
• ЭВ — эффективный возраст;
• ОЭЖ — общая экономическая жизнь;
• СС — стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения «эффективного возраста» (на сколько лет выглядит здание) и «срока экономической жизни» (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Таблица 10. Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости

Заключение по затратному подходу

Таблица 11. На основании произведенных расчетов мы получили следующие результаты

Оценка стоимости детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет: 17 430 000 (семнадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

Заключение

В своей работе я оценивал стоимость здания детского сада на 100 с земельным участком. Рекомендуемая рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 апреля 20012 года составляет: 17 430 000 (семнадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

Оценивая данный объект, я рассмотрел также затратный подход к оценке недвижимости, включающий в себя: сущность и этапы реализации затратного подхода, методы расчета затрат на новое строительство улучшений, методы определения износа недвижимости, преимущества и недостатки затратного подхода.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

• Иногда является единственно возможным к применению.
• Является самым надежным при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования;
• Применим для оценки в целях страхования и налогообложения.
• Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Недостатки затратного подхода:

• Значительная трудоемкость.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.
• Отдельная оценка земельного участка от строений с учетом ННЭИ, однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно либо связано со значительными затратами.

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов АО многом зависит от его квалификации и опыта.

Список использованных источников

1. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости. Теория и практика, М., » Омега-Л» 2011
2. Лейфер Л. А., Шегурова Л. А Справочник оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2011
3. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости. М. » Форум» 2010
4. Кацман В. Е., Косорукова И. В., Родин А. Ю., Основы оценочной деятельности. М., » МФПА» 2010
5. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М.: КноРус, 2010
6. Стандарты оценки RICS ., М., » Альпина паблишерс» 2011
7. Казакова Н. А. Экономический анализ в оценке бизнеса, М., » Дело и сервис» 2011
8. Попова Л. В., Маслова И. А. Бухгалтерский учет и аудит для специальности «Оценка стоимости недвижимости», М., » Дело и сервис» 2010
9. Сара Сейс, Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности, М, РОО 2009
10. Инвестиционный менеджмент: учебник / Н. Д. Гуськова [и др.]. — М.: КноРус, 2010