Ключевые слова: прогноз, прогнозирование, коммерческая недвижимость, рынок коммерческой недвижимости, рынок аренды.
Необходимость разработки прогноза на рынке коммерческой недвижимости вызвана усилением нестабильности и непредсказуемости развития событий в связи с кризисом. В условиях кризиса сложно определить дальнейшие изменения на этом рынке, кроме того, возрастает вероятность ошибок при разработке точечных прогнозов. В связи с этим возникает потребность в использовании сценарного подхода в разработке прогноза, который дает возможность оценить наиболее вероятный ход событий. Преимущество метода разработки сценариев заключается в том, что проектируется не единственная картина будущего, а развиваются альтернативные представления о будущем, то есть подчеркивается факт, что будущее невозможно предсказать однозначно, а развитие является неопределенным и неясным процессом.
Для того, чтобы составить прогноз развития рынка коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу (краткосрочный или среднесрочный), необходимо тщательно проанализировать текущую ситуацию на рынке. Нами проведен подробный статистический анализ современного состояния рынка коммерческой недвижимости, основные показатели которого приведены в таблице 1.
Таблица 1. Анализ средней стоимости офисных помещений в г. Томске за 2015–2016 гг.
На основании таблицы 1 и других данных проведенного исследования приходим к выводу, что стоимость коммерческой недвижимости имеет тенденции к росту, а стоимость аренды – к снижению.
Развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости из настоящего в будущее наглядно можно представить с помощью так называемой «воронки сценариев». Исходная ситуация на данный момент представляется точкой, т. е. настоящим моментом времени, так как ее можно практически однозначно описать и проанализировать. Чем больше промежуток времени до будущей ситуации, тем, с сегодняшней точки зрения, менее точно и однозначно ее можно описать, так как необходимо учитывать все большее количество факторов. Границами допустимых тенденций развития ситуации являются наиболее удаленные друг от друга пути или экстремальные сценарии, которые представляют собой наилучший (оптимистический) и наихудший (пессимистический) варианты развития.
По нашим расчетам, при самом благоприятном прогнозе стоимость недвижимости может увеличиться, но не более, чем на 30 %, на основании следующих факторов:
1) отдельные юридические и физические лица, стремясь сохранить свои сбережения или воспользовавшись ситуацией, будут приобретать объекты коммерческой недвижимости;
2) данная категория покупателей будет незначительной, т. к. инвестирование в объекты коммерческого назначения в условиях кризиса будет очень невыгодным в связи с падением спроса и высоким уровнем затрат на содержание таких объектов, а также в связи с тем, что объекты коммерческой не-движимости являются достаточно дорогими активами.
3) в связи со сложной экономической ситуацией значительно сократится строительство новых объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, максимальная средняя стоимость 1 кв. м. офисной недвижимости при оптимистичном прогнозе может составить 91308 руб. за 1 кв. м. (в расчете 30 % от показателей 1 марта 2016 г.).
При пессимистическом сценарии стоимость объектов коммерческой недвижимости начнет стремительно падать, однако только до того уровня, по которому владельцы недвижимости согласятся ее продать. По нашим расчетам, снижение может составить не более 50 %, то есть до 35119 руб. за 1 кв. м. (от данных на 1 марта 2016 г.).
Соответственно, среднее прогнозируемое значение стоимости 1 кв. м. офисной недвижимости на начало 2017 г., по нашим расчетам, составит 63214 руб., или будет находиться в интервале 60053–66375 руб. (+/– 5%).
Рис. 1. Воронка сценариев по стоимости 1 кв. м. офисных помещений в г. Томске на 1.01.2017 г. (составлено автором)
Подобным образом рассчитываем стоимость 1 кв. м. аренды офисных помещений. По нашему мнению, при самом благоприятном прогнозе средняя стоимость аренды вернется на уровень 2015 г. или вырастет на 20–25 %, т. е. составит 653 руб. за 1 кв. м.; при неблагоприятном – снизится на 30 %, т. е. составит 365 руб. за 1 кв. м. Соответственно, среднее прогнозируемое значение стоимости аренды 1 кв. м. офисной недвижимости на начало 2017 г., по нашим расчетам, составит 509 руб., или будет находиться в интервале 484–534 руб.
Данные, полученные в результате расчетов, проведенных автором, приведены в таблице 2.
Нужна помощь в написании статьи?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.
Таблица 2. Прогнозные данные по средней стоимости офисных помещений в г. Томске на начало 2017 г. (по расчетам автора)
На основании проведенного исследования был разработан прогноз ситуации на рынке коммерческой недвижимости в г. Томске, представленный в виде воронки сценариев, при этом можно сделать вывод, что в условиях кризиса, даже при учете благоприятного развития ситуации на рынке недвижимости и в экономике в целом, стоимость офисной недвижимости может остаться на прежнем уровне, а стоимость аренды снизится.
Список использованных источников
1. Портал недвижимости города Томска: Росриэлт [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: http://www.rosrealt.ru/index.php
2. Справочно-информационный портал города Томска: ru09.ru [Электронный ресурс]. – Ре-жим доступа: URL: http://www.tomsk.ru09.ru/
3. Кормановская И. Р., Птицына Е. В. Сценарный подход к прогнозированию развития социально-экономических систем (на примере Новгородской области) // Вестник Южно-Российского государственного технического университета [Электронный ресурс]: http://vestnik-npi.info/upload/information_system_15/3/5/6/item_356/information_items_property_742.pdf.