Ключевые слова: недвижимое имущество, структура регистрации прав, публичную и достоверность регистрации прав, законодательная база кадастровой службы.
В современном правовом государстве с особым вниманием относятся к проведению сделок с недвижимостью с целью контроля ее оборота. Именно такие сделки обладают высокой социально-юридической значимостью. Их законную публичную достоверность обеспечивает система регистрации прав на недвижимое имущество.
Актуальность исследования обусловлена постоянным совершенствованием отечественной законодательной базы и исторической схожестью правопорядков России и Германии, которую обосновали в своих работах В. Бергманн, Е.А. Суханов. По их мнению, изучение опыта Кадастровой службы Германии во многих случаях помогает выявить и обосновать причины, связанные с трудностями функционирования аналогичной российской.
Цель исследования – рассмотреть структуру, основные особенности системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии.
Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости – одна из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота принадлежит правовому регулированию отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Анализ основных положений современной системы регистрации прав на недвижимое имущество свидетельствует о том, что в абсолютном большинстве стран она состоит из двух частей: картографической информации и документальной информации [1, c.51].
Информация в системе регистрации прав на недвижимое имущество группируется на основе земельного участка, имени собственника или их комбинации [2, c. 13].
В советский период отечественной истории система регистрации прав на недвижимость была фактически ликвидирована и ее заменила система технического учета и инвентаризации, осуществлявшаяся органами технической инвентаризации.
В современной России начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. Правовой вакуум, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., был ликвидирован с помощью ряда законодательных актов, среди которых главное место принадлежит Гражданскому кодексу Российской Федерации [3] и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4].
Немецкая система управления недвижимостью, исходя из юридических традиций стран, которые относятся к этой группе, отличается от других аналогичных систем регистрации и имеет ряд преимуществ. Прежде всего, это высокая точность определения границ землевладений, гарантии положения границ, гарантии зарегистрированных прав, и т.п.
В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет в силу федеративного устройства страны, однако, по всем землям работы выполняются по общим правилам в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов: в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены различным министерствам (Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел) [5, c.65].
В общем контексте система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt); Управления топографических съемок (Landesfermessungsant); Нотариат. Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе [2, c. 24].
Германия достигла значительно лучшего развития системы по сравнению со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных – реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются его частью и имеют в связи с этим юридическую силу, предусмотренную законом. Реестр недвижимости отличается от наполеоновской системы не только технически. Главное различие в том, что любая транзакция считается незавершенной, пока она не за-регистрирована в реестре.
Кроме того, кадастровые службы обеспечивают города и муниципалитеты данными и документами для муниципального планирования и проектирования. В ближайшее время основным направлением будет разработка и внедрение официальной геоинформационной системы (ГИС) [6, c.32].
В настоящее время в Германии существует реестр собственности, который состоит из: кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д [7, c. 15].
Рассмотрев организацию систем регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии, приходим к выводу, что в их создании чрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает: 1) какие организации ответственны за определенную информацию и за определенные базы данных, четкое распределение правовых и технических функций; как должен быть организован обмен информацией между разными организациями; 2) каким образом и какая информация доступна для пользователя; 3)как установить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п. [8, c. 19]
Нужна помощь в написании статьи?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.
На основании выше сказанного можно сделать вывод о том, что структура, основные особенности системы регистрации прав на недвижимое имущество в Германии существенно отличаются от отечественной. Регистрация является исключительной прерогативой государства, реестры базируются на цифровых крупномасштабных картах и построены на принципе легитимности записей, к которым вы-двигаются высокие требования относительно отсутствия ошибок [9, с. 295]. Это, на наш взгляд, является безусловным преимуществом системы регистрации прав на недвижимое имущество Германии.
Список использованных источников
1. Литовкин В.Н. Право собственности: актуальные проблемы / В.Н.Литовкин, Е.А.Суханов, В. В. Чубаров. – М.: Статут., 2008. – 731 с.
2. Черемшинський Г. Обзор опыта зарубежных стран в создании земельных регистрационных систем – [Электронное издание] – Режим доступа – http://www.geo-garant.ru.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ – 05.12.1994. – №32.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – ст. 3594.
5. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем / А.П. Филиппова // Земельный вестник России. – 2005. – № 1 –2. – С. 63-68.
6. Ястребова В.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Российской Феде-рации и Федеративной Республике Германии: диссертация … кандидата юридических наук: 12.00.03 / Ястребова Вера Владимировна. – Москва, 2007. – 180 с.
7. Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников – добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А. Б. Копейкин // Законодательство и экономика. – 2003. – № 2. – С. 34.
8. Лазаревский А.А. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Лазаревский А.А. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. – 176 с.
9. Ковалева И.Н., Фурман Д.В. Особенности экономических и правовых аспектов особо охраняемых природных территорий в России и на территории Республики Крым // Проблемы и перспективы современной науки: материалы ХI Международной научно-практической конференции. – Ставрополь: Логос, 2016. – 351 с., С. 293-300.